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Max Manturov

Max Manturov

Head of investment research regulated by CySec 09.04.2021

Aktie von Vonovia: +20,90% Renditepotenzial aufgrund besserer wirtschaftlicher Bedingungen und des Trends zur Reduktion von CO2

Name des Unternehmens: Vonovia SE
Ticker: VNA.EU
Einstiegskurs: €57,9
Kursziel: €70
Prognostizierte Rendite: 20,90%
Prognostizierte Dividendenrendite: 2.90%
Zeithorizont: 6 Monate
Risiko: Durchschnitt
Positionsgröße: 4%

Über Vonovia SE

Vonovia SE (VNA.EU) ist eine der größten Wohnbaugesellschaften in Deutschland.

Sie bietet im Wesentlichen drei Arten von Services an:

  • Wohnungen zur Miete
  • Mehrwertdienste wie z.B. die Renovierung und der Weiterverkauf von Gebäuden
  • Verkauf von Wohnungen

Das Unternehmen besitzt 416.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden, Österreich, Frankreich und den Niederlanden.

Was ist die Idee dahinter?

Die Idee beinhaltet, an einer Aktie zu verdienen, deren Kurs aufgrund eines gut strukturierten Geschäfts und des Trends in Richtung grüner Energie steigen könnte.


Aktien von Vonovia SE kaufen >>


Warum die Aktie von Vonovia SE?

Grund 1: Effiziente Geschäftsstruktur und hohe Wachstumsrate

Trotz des Lockdowns und des weltweiten Konjunktureinbruchs blieb der Immobiliensektor im Jahr 2020 recht stabil, da niedrige Zinsen vorherrschen und verschiedene Konjunkturprogramme von den Regierungen verabschiedet wurden. Als eine der größten Immobiliengesellschaften in der EU konnte Vonovia davon nur profitieren.

Das Unternehmen weist sehr gute Zahlen auf: seit 2013 hat das Unternehmen die Zahl sein Immobilienportfolio von 180.000 auf 416.000 Wohnungen gesteigert, während der Marktwert von €33,40 Mrd. im Jahr 2017 auf €58,90 Mrd. im Jahr 2020 gestiegen ist, was einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von über 15,20% entspricht. Das Anlagevermögen von Vonovia wird hauptsächlich durch Fusionen und Übernahmen vergrößert, was sowohl den Kauf anderer Unternehmen als auch neuer Immobilien beinhaltet. Die meisten Vermögenswerte, rund 86%, befinden sich in Deutschland, während das Engagement in Schweden und Österreich derzeit aktiv ausgebaut wird.

Neben dem schnellen Wachstum ist ein weiterer Vorteil von Vonovia die umfangreiche Erfahrung im Immobilienbereich als auch die Geschäftsdiversifizierung. Die Vermietung von Wohnungen ist mit 52% des Gesamtumsatzes die führende Dienstleistungsart. Im Jahr 2020 lag der Anteil der freien Mietwohnungen bei 2,40%, wobei er in den letzten vier Jahren nicht über 2,60% gestiegen ist. Das organische Wachstum bei den Mietwohnungen lag bei 3,10%.

Vonovia war auch beim Wohnungsverkauf erfolgreich, mit einem durchschnittlichen Aufschlag von 39,60% im letzten Jahr. Die aktuellen Bauträgerobjekte zielen auf 37.000 neue Mietwohnungen und 9.000 Eigentumswohnungen ab, mit einem geschätzten Gesamtwert von €3,10 Mrd. und einer Bruttomarge von 20% bis 25%. Im vergangenen Jahr hat Vonovia 1.440 Wohnungen zur Vermietung und 646 zum Verkauf angeboten und plant, in diesem Jahr 1.500 bzw. 1.000 weitere Wohnungen anzubieten.

Das Management sieht die Aussichten für 2021 positiv, wobei das organische Umsatzwachstum aus der Vermietung bei 3% bis 3,80%, der Anteil an freien Wohnungen bei maximal 2,50% und der Fair Value des Portfolios bei 30% liegen dürften.

In Summe ist das Unternehmen trotz der Pandemie nachhaltig und kann sein Portfolio weiter ausbauen und die Wachstumsraten steigern, insbesondere wenn es um die wirtschaftliche Erholung in der Eurozone geht.

Grund 2: Grüne Energie zur Reduzierung der CO2-Emissionen

Vonovia plant auch, neue Energietechniken in den Wohnungen zu installieren, um die CO2-Emissionsrate zu reduzieren. Das Unternehmen hat sich mit dem Fraunhofer Institut zusammengetan, um in einem dreijährigen Projekt neue Heizungs- und Stromerzeugungstechnologien mit null Kohlenstoffemission zu entwickeln und zu testen. Einige Immobilienprojekte, die diese Technologien nutzen, sind bereits in Arbeit.

Sich für grüne Energie einzusetzen ist wichtig wegen der CO2-Emissionssteuer, die 2021 €25 pro Tonne beträgt und bis 2030 auf €55 steigen wird. Die deutsche Regierung stellt Hausbesitzern Mittel zur Verfügung, damit sie grüne Heizungsanlagen installieren können, wobei 45% der Kosten bzw. maximal €120.000 pro Gebäude übernommen werden. Die Gesamtfördersumme beträgt €32 Mrd., wobei das Programm bis 2030 läuft.

Die Teilnahme an der Reduzierung der CO2-Emissionen kann die Kundenbindung von Vonovia erhöhen, einen Mehrwert schaffen und das EBITDA steigern.

Grund 3: Finanzlage

Im vergangenen Jahr waren die Finanzergebnisse von Vonovia hervorragend: Der Umsatz stieg um 6,30% auf €4,37 Mrd. und das bereinigte EBITDA um 8,50% auf €1,91 Mrd. Die EBITDA-Marge lag bei 43,70% und damit höher als der Branchendurchschnitt. Die operativen Mittel lagen bei €1,35 Mrd., 10,60% mehr als im Vorjahr, und der FFO pro Aktie lag bei €2,38.

Die Schuldenlast ist im Vergleich zu ähnlichen Unternehmen recht moderat, da die Verschuldung bei €24 Mrd. liegt. Das Verhältnis Nettoverschuldung/EBITDA ist mit 12,30x recht hoch, allerdings liegt das Loan to Value (LTV) Verhältnis bei 41,10% und der Zinsdeckungsgrad bei 4,80х, was bedeutet, dass es keinerlei Schuldenprobleme gibt. Die weiteren Zahlen zur Verschuldung sind wie folgt: die durchschnittlichen Kosten der Verschuldung liegen bei 1,40% und die durchschnittliche Laufzeit beträgt 7,90 Jahr. S&P hat das Rating von Vonovia auf BBB+ eingestuft.

Wie bereits erwähnt, ist der Ausblick der Unternehmensleitung für 2021 recht positiv. Der Umsatz soll bei €4,90 Mrd. bis €5,10 Mrd. liegen, mit einem durchschnittlichen Wachstum von 14,40%. Das bereinigte EBITDA soll zwischen €1,975 Mrd. und €2,025 Mrd. liegen, bei einer durchschnittlichen Marge von 40%. Der FFO soll hingegen zwischen €1,415 Mrd. und €1,465 Mrd. liegen und die Dividende bei 70% des FFO.

Die wichtigsten Kennzahlen sehen wie folgt aus: Forward P/S: 6,5x, KGV: 9,7x und KBV: 1,34x.

Die beiden Kennzahlen KGV und KBV zeigen, dass dies ein günstiger Zeitpunkt für einen Einstieg sein könnte.

Inzwischen haben einige Banken und Investmentgesellschaften das Kursziel von Vonovia im März wie folgt angehoben:

  • JPMorgan Chase: €62
  • Jefferies Financial Group: €66
  • Die Goldman Sachs Gruppe: €83,70
  • Deutsche Bank Aktiengesellschaft: €68
  • UBS Group: €70

Wie man die Anlageidee umsetzt

  1. Kaufen Sie die Aktie bei €57,9.
  2. Weisen Sie dem Investment nicht mehr als 4% Ihres Portfoliobetrags zu. Um ein ausgewogenes Portfolio aufzubauen, können Sie die Empfehlungen unserer Analysten nutzen. 
  3. Verkaufen Sie die Aktie, wenn der Kurs einen Wert von €70 pro Aktie erreicht hat.

So kaufen Sie Aktien von Vonovia SE?

Wenn Sie noch kein Anlagekonto haben, eröffnen Sie jetzt eines: dies kann online erfolgen und dauert nur 10 Minuten. Sie müssen lediglich einen kurzen Fragebogen ausfüllen und Ihr Konto verifizieren.

Nach dem Eröffnen eines Kontos können Sie auf eine der folgenden zwei Arten die gewünschten Aktien kaufen:

Online-Shop von Freedom24: Dies ist der einfachste Weg, um Aktien zu kaufen. Legen Sie die Anzahl der Aktien, die Sie kaufen möchten, in den Warenkorb und bezahlen Sie per Kreditkarte. Sobald die Transaktion verarbeitet wurde, scheinen die gekauften Aktien auf Ihrem Anlagekonto auf.

Nach dem Eröffnen eines Kontos können Sie auf eine der folgenden zwei Arten die gewünschten Aktien kaufen:

Web-Plattform von Freedom24: Geben Sie im Abschnitt “Web-Terminal“ im Suchfeld “VNA.EU“ (Ticker von Vonovia SE an der NASDAQ) ein und wählen Sie die Aktie “Vonovia SE“ aus den Suchergebnissen aus. Öffnen Sie eine sichere Sitzung im Trading-Fenster auf der rechten Seite, wählen Sie die gewünschte Anzahl der Aktien aus, die Sie kaufen möchten und klicken Sie auf “Kaufen“.

Freedom24 iPhone oder Android App: Gehen Sie zum Bildschirm mit den “Quotierungen“ und tippen Sie auf das Suchsymbol in der oberen rechten Ecke. Geben Sie “VNA.EU” (Ticker von Vonovia SE an der NASDAQ) in das angezeigte Dialogfeld ein und wählen Sie die Aktie “Vonovia SE“ aus den Suchergebnissen aus. Sie sehen dann die Aktie in der Marktübersicht. Tippen Sie darauf und gehen Sie im angezeigten Dialogfeld zur Registerkarte “Order”. Bestimmen Sie die Anzahl der Aktien, die Sie kaufen möchten und klicken Sie auf “Kaufen“.


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*Haftungsausschluss: Weitere Informationen sind auf Anfrage erhältlich. Anlagen in Wertpapieren und anderen Finanzinstrumenten sind immer mit Risiken eines Kapitalverlusts verbunden. Der Kunde ist aufgefordert, sich selbst zu informieren und sich mit den Risikohinweisen vertraut zu machen. Meinungen und Einschätzungen sind die Grundlagen unserer Beurteilung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Materials und können ohne Vorankündigung geändert werden. Provisionen, Gebühren oder andere Abgaben können die finanzielle Rendite mindern. Die vergangene Wertentwicklung ist kein Indikator für zukünftige Ergebnisse. Dieses Material ist nicht als Angebot oder Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Finanzinstrumenten gedacht. Die hierin enthaltenen Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht die individuellen Umstände, Ziele oder Bedürfnisse des Kunden und stellen keine Anlageberatung dar. Der Empfänger dieses Dokuments muss seine eigenen, unabhängigen Entscheidungen über die hierin genannten Wertpapiere oder Finanzinstrumente treffen. Die Informationen stammen aus Quellen, die von Freedom Finance Cyprus Ltd. oder seinen verbundenen Unternehmen und/oder Tochtergesellschaften (insgesamt Freedom Finance) als zuverlässig erachtet werden, aber sie garantieren nicht ihre Vollständigkeit oder Richtigkeit, mit Ausnahme von etwaigen Angaben hinsichtlich der Offenlegungen gegenüber der FFCY und/oder ihre verbundenen Unternehmen und die Beteiligung des Analysten an dem Emittenten, der Gegenstand der Untersuchung ist. Sofern nicht anders angegeben sind alle Preise Richtwerte zum Zeitpunkt des Börsenschlusses für die besprochenen Wertpapiere.



  • Methodik zur Bewertung von Empfehlungen gemäß den Nutzungsbedingungen für Marktuntersuchungen
    Die Analysten von Freedom Finance führen Analysen in drei Etappen durch. Sie wählen aussichtsreiche Bereiche aufgrund aktueller Nachrichten, statistischer Daten und branchenspezifischer Kennzahlen aus. Sie bewerten das Verhältnis von Angebot und Nachfrage und die Dynamik der weiteren Entwicklung. Die Attraktivität einer Branche für Investitionen wird am meisten beeinflusst von der erwarteten Wachstumsgeschwindigkeit des Marktes, der Gesamtgröße des Marktes (total addressable market), dem Niveau der Konzentration der Marktteilnehmer und der Möglichkeit zur Monopolisierung sowie dem Grad der Regulierung durch diverse Organisationen und Verbände.

    Anschließend wird eine vergleichende Analyse anhand einer Auswahl ausgeführt. Das sind normalerweise nur Unternehmen mit einer Marktkapitalisierung von über 1 Mrd. USD, es gibt aber Ausnahmen (wenn es an der Börse ein akzeptables Niveau an Liquidität der Wertpapiere des Unternehmens gibt). Die ausgewählten Unternehmen (peers) werden dann auf der Grundlage vieler Parameter (EV/S, EV/EBITDA, PE, P/FCF, P/B), Wachstumsgeschwindigkeit, Betriebsgewinn und Rentabilität (operating income margin, net income margin, ROE, ROA) und Effizienz bei der Geschäftsführung miteinander verglichen.

    Dann untersuchen sie die Entwicklungspolitik des Unternehmens und die Informationen über aktuelle und potenzielle Fusionen bzw. Übernahmen (M&A), sie bewerten die Effizienz des anorganischen Wachstums des Unternehmens und weitere Nachrichten aus dem letzten Jahr. Die Hauptaufgabe besteht in dieser Etappe darin, die Triebkräfte für das Wachstum herauszufinden und deren Nachhaltigkeit sowie das Ausmaß der Auswirkungen auf das Unternehmen zu bewerten.

    Basierend auf allen gesammelten Daten verfassen die Analysten dann eine gewichtete Prognose der Wachstumsrate des Unternehmens und der geschätzten Marge des Geschäfts, welche nun verwendet werden, um die Bewertung des Unternehmens auf der Grundlage von Multiplikatoren zu ermitteln. Mit dieser Einschätzung wird es ermöglicht, ein Kursziel und das Wachstumspotenzial der Aktien zu prognostizieren.

    Der erwartete Zeitraum für die Umsetzung der Idee wird auf Basis der aktuellen Marktbedingungen, der Volatilität und der Reichweite der Prognosen zur weiteren Entwicklung der Branche oder des Unternehmens gewählt. Die Reichweite einer Prognose bewegt sich üblicherweise im Rahmen von 3 bis 12 Monaten.