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Max Manturov

Max Manturov

Head of investment research regulated by CySec 15.09.2022

Patrizia AG: Vermögensverwaltungsgesellschaft mit einem Renditepotenzial von 96.5%

Ticker: P1Z.EU 
Einstiegskurs: €11,5
Kursziel: €22,7
Renditepotenzial: 96,53%
Zeithorizont: 12 Monate
Risiko: Hoch
Positionsgröße: 1 %

Das Unternehmen

Die Patrizia AG (P1Z.EU) ist eine Vermögensverwaltungsgesellschaft, die sich auf Immobilientransaktionen für institutionelle und private Investoren spezialisiert hat. Patrizia beschäftigt sich mit dem Erwerb, der Verwaltung, der Neupositionierung und dem Verkauf von Wohn- und Gewerbeimmobilien hauptsächlich auf dem europäischen Markt. Die Hauptinvestoren von Patrizia sind deutsche Pensionsfonds und Versicherungsgesellschaften.

Was ist die Idee dahinter?

  • Alle Gegenwinde und potenziellen Herausforderungen spiegeln sich in den aktuellen Preisen auf dem deutschen Immobilienmarkt wider, die auf dem niedrigsten Stand seit fünf Jahren sind.

  • Patrizia gehört zu den fünf größten Immobilienunternehmen in Europa und konkurriert erfolgreich mit globalen Giganten wie Blackstone und CBRE Investment Management.
  • Aufgrund ihrer starken Performance steigen die Werte der von der Patrizia AG verwalteten Aktiva auch in Zeiten von makroökonomischer Volatilität und Liquiditätsengpässen.
  • Das Unternehmen ist hochprofitabel, verfügt über einen soliden Cashflow und eine starke Bilanz mit einer Nettokapitalquote von mehr als 70 %.
  • Dem Konsens der Investmentbanken zufolge wird die Patrizia AG mit einem erheblichen Abschlag zum Fair Market Value gehandelt.

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Warum sollte der Aktienkurs steigen?

Grund 1: Makroökonomische Stabilität auf dem wichtigsten Markt

Obwohl die Patrizia AG ein global agierendes Unternehmen mit weltweiter Präsenz ist, konzentriert sich der Großteil der Geschäftstätigkeit des Unternehmens auf den europäischen Kontinent, hauptsächlich auf Deutschland. Deutsche Finanzinstitute sind die wichtigste Investorengruppe der Patrizia AG. 

Patrizia investor structure; Quelle: Patrizia.com

Trotz der Anzeichen einer bevorstehenden Rezession ist die deutsche Wirtschaft in Bezug auf die makroökonomische Stabilität eine der stärksten der Welt. Deutschland hat das höchste Bruttoinlandsprodukt in der EU (und das vierthöchste in der Welt), eine enorme Kaufkraft und einen hohen Index der menschlichen Entwicklung. Das Land hat außerdem eine der niedrigsten Inflationsraten in Europa. Das hohe Maß an Widerstandsfähigkeit des Kernmarktes ist ein wichtiger Attraktivitätsfaktor angesichts makroökonomischer Turbulenzen.

Inflation in the EU; Quelle: Financial Times

Unserer Ansicht nach sind alle Gegenwinde und potenziellen Herausforderungen in den aktuellen Preisen des deutschen Immobilienmarktes mehr als reflektiert. Der iSTOXX Germany Real Estate Capped 20 Index befindet sich auf den niedrigsten Werten seit fünf Jahren, einschließlich der niedrigen Werte während der Pandemie, was auch ein relativ günstiges Momentum für eine Positionierung widerspiegelt.

iSTOXX Germany Real Estate Index Capped 20; Quelle: Stoxx.com

Grund 2: Starke Positionierung

Die Patrizia AG gehört zu den fünf größten Immobilienunternehmen in Europa und konkurriert erfolgreich mit globalen Giganten wie Blackstone und CBRE Investment Management. Gleichzeitig ist das Unternehmen der zweite vollständig unabhängige Immobilienvermögensverwalter in der Region. 

Largest companies by volume of real estate transactions in the EU; Quelle: Patrizia.com

Die starke Marktposition der Patrizia AG ist auf die gute Performance des Unternehmens zurückzuführen. Während der europäische Markt für Immobilientransaktionen stagnierte, schloss die Patrizia AG im ersten Halbjahr 2022 Geschäfte im Wert von 2,7 Milliarden Euro (+31,5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum) und im Wert von 3,6 Milliarden Euro (+33,0 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum) ab. Dies hat dazu beigetragen, dass das verwaltete Vermögen des Unternehmens auch in Zeiten makroökonomischer Volatilität und Liquiditätsengpässe gestiegen ist. Zum Ende des ersten Halbjahres stieg das verwaltete Vermögen um 16,7 % auf 56,2 Milliarden Euro.

The volume of assets under Patrizia's management; Quelle: Patrizia.com

Das Volumen des verwalteten Vermögens spielt für das Geschäft der Patrizia AG eine wichtige Rolle, da das Unternehmen Einnahmen durch Gebühren auf der Grundlage des Volumens des verwalteten Vermögens, durch Transaktionsgebühren auf der Grundlage von Käufen oder Verkäufen und durch erfolgsabhängige Gebühren, d. h. durch Übertreffen der tatsächlichen Ergebnisse über die Zielvorgaben, erzielt.

Grund 3: Effizientes Timing als Motor für langfristiges Wachstum

Die Patrizia AG verfügt dank des effizienten Timings ihres Teams über ein erhebliches Wachstumspotenzial. Nach dem Rückgang der Immobilienwerte im März 2020 begann das Unternehmen, das Geschäftsvolumen auf dem Markt aktiv zu erhöhen. Es sieht so aus, als ob ähnliche Maßnahmen im Jahr 2022 ergriffen werden.

Company investment volume; Quelle: Patrizia.com

Gleichzeitig sind 81 % des von Patrizia verwalteten Vermögens länger als zehn Jahre angelegt, was dem Unternehmen ein hohes Maß an Flexibilität bei der Durchführung von Geschäften verleiht.

Maturity of assets under management; Quelle: Patrizia.com

Es ist bekannt, dass 64 % der Anleger bei der Patrizia AG planen, den Anteil von Immobilien in ihren Anlageportfolios in den nächsten fünf Jahren zu erhöhen. Die Patrizia AG verfügt aktuell über 400 Millionen Euro an liquiden Mitteln. Bis Ende 2022 rechnet die Geschäftsleitung damit, das verwaltete Vermögen um weitere 0,8 bis 3,8 Milliarden Euro (auf 57 bis 60 Milliarden Euro) zu erhöhen. Die zusätzliche Liquidität wird es der Patrizia AG ermöglichen, auf dem aktuellen Markt in einem Umfeld relativ niedriger Preise Vermögenswerte zu kaufen. Investitionen im heutigen Umfeld könnten ein wichtiger Treiber für die Fondsperformance des Unternehmens sein und auch zu einem zusätzlichen Anstieg des verwalteten Vermögens und damit der Finanzergebnisse der Patrizia AG führen.

Finanzkennzahlen

Auf das stetige Umsatzwachstum des Unternehmens zwischen 2017 und 2020 folgte ein pandemiebedingter Abschwung. Seitdem befinden sich die Zahlen wieder auf einem Wachstumspfad, bleiben aber trotz des stetigen Anstiegs des verwalteten Vermögens unter dem zuvor gesteckten Ziel. Der Grund für diese Dynamik liegt in niedrigeren Produktivitätsgebühren aufgrund der ungünstigen Marktbedingungen.

Im Jahr 2021 stieg der Umsatz der Patrizia AG im Vergleich zum Vorjahr um 5,5 % auf 318,2 Millionen Euro. Das zweite Quartal 2022 schloss die Patrizia AG mit einem Umsatz von 77,5 Millionen Euro ab, was einem Rückgang von 4,8 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres entspricht.

Geringere Umsätze in Verbindung mit einem hohen Anteil an Fixkosten in der Kostenstruktur des Unternehmens führten zu niedrigeren Margen. Im zweiten Quartal 2022 lag die Bruttomarge für die letzten 12 Monate (TTM) bei 88,50 %, verglichen mit 93,78 % im Jahr 2021. Die operative Marge sank im gleichen Zeitraum von 16,50 % auf 12,60 %, während die Nettomarge von 15,05 % auf 10,70 % zurückging.

In den letzten 12 Monaten erwirtschaftete das Unternehmen einen operativen Cashflow von 70,6 Millionen Euro im Vergleich zu 29,3 Millionen Euro am Jahresende. Der freie Cashflow zum Eigenkapital stieg von 22,2 Millionen Euro auf 65,5 Millionen Euro.

Die Patrizia AG verfügt über eine solide Bilanz: Die Gesamtverschuldung beläuft sich auf 205,5 Millionen Euro, die liquiden Mittel und kurzfristigen Anlagen auf 288,5 Millionen Euro und die Nettoverschuldung auf -83,0 Millionen Euro. Die Nettokapitalquote liegt bei über 70 %.

Die Patrizia AG wird gemessen an den Multiplikatoren mit einem erheblichen Abschlag gegenüber der Konkurrenz gehandelt: EV/Sales von 3,23x, EV/EBITDA von 15,14x und P/FFO von 0,13x. 

Das von Metzler Equities unter allen Investmentbanken am tiefsten angesetzte Kursziel liegt bei 18 Euro pro Aktie. Baader Helvea sieht für die Aktie der Patrizia AG ein Kursziel von 26 Euro. Dem Konsens zufolge liegt der Fair Market Value der Aktie bei 22,70 Euro, was ein Kurspotenzial von 84,34 % impliziert.


Risiken

  • In der ersten Septemberwoche trennten sich die Anleger in Europa von Aktien im Wert von 3,4 Milliarden US-Dollar, womit sich die Gesamtabflüsse in den letzten sechs Monaten auf 83 Milliarden US-Dollar erhöhten. Diese Marktdynamik ist hauptsächlich auf die makroökonomische Unsicherheit zurückzuführen. Ein Anhalten der derzeitigen Marktbedingungen in Europa könnte sich dämpfend auf den Wert aller EU-Aktien, einschließlich jener der Patrizia AG, auswirken.
  • Eine straffere Geldpolitik und steigende Zinssätze wirken sich in zweifacher Hinsicht negativ auf die Vermögensverwalter aus. Erstens sinkt durch das engere Liquiditätsfenster die Risikobereitschaft und es verringert sich der Zustrom an verwaltetem Vermögen, was sich auf die Finanzergebnisse der Unternehmen auswirkt. Zweitens erhöhen steigende Zinssätze die Kapitalkosten und den Diskontsatz. Dies hat zur Folge, dass die Vermögensverwalter in Baisse-Phasen tendenziell schlechter abschneiden. Unseres Erachtens ist dieses Risiko jedoch bereits eingepreist.

Wie man die Anlageidee umsetzt

  1. Kaufen Sie die Aktie bei $11,5
  2. Weisen Sie dem Investment nicht mehr als 1% Ihres Portfoliobetrags zu. Sie können die Empfehlungen unserer Analysten nutzen, um ein ausgewogenes Portfolio aufzubauen.
  3. Verkaufen Sie die Aktie, wenn der Kurs einen Wert von $22,7 erreicht hat.

So kaufen Sie Aktien von Die Patrizia AG?

Wenn Sie noch kein Anlagekonto haben, eröffnen Sie jetzt eines: dies kann online erfolgen und dauert nur 10 Minuten. Sie müssen lediglich einen kurzen Fragebogen ausfüllen und Ihr Konto verifizieren.

Nach dem Eröffnen eines Kontos können Sie auf eine der folgenden zwei Arten die gewünschten Aktien kaufen:

Web-Plattform von Freedom24: Geben Sie im Abschnitt “Web-Terminal“ im Suchfeld “P1Z.EU“ ein und wählen Sie die Aktie “Patrizia AG" aus den Suchergebnissen aus. Öffnen Sie eine sichere Sitzung im Trading-Fenster auf der rechten Seite, wählen Sie die gewünschte Anzahl der Aktien aus, die Sie kaufen möchten und klicken Sie auf “Kaufen“.

Freedom24 iPhone oder Android App: Gehen Sie zum Bildschirm mit den “Quotierungen“ und tippen Sie auf das Suchsymbol in der oberen rechten Ecke. Geben Sie “P1Z.EU“ in das angezeigte Dialogfeld ein und wählen Sie die Aktie “Patrizia AG“ aus den Suchergebnissen aus. Sie sehen dann die Aktie in der Marktübersicht. Tippen Sie darauf und gehen Sie im angezeigten Dialogfeld zur Registerkarte “Order”. Bestimmen Sie die Anzahl der Aktien, die Sie kaufen möchten und klicken Sie auf “Kaufen“.

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*Alle unsere Investmentanalysen dienen lediglich Informationszwecken und werden gemäß unseren allgemeinen Geschäftsbedingungen bereitgestellt. Unsere Analysen sind nicht als Angebot oder Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Finanzinstrumenten zu verstehen. Die hier dargestellten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht die individuellen Umstände, Ziele oder Bedürfnisse von Kund*innen und stellen keine Anlageberatung dar. Investitionen in Wertpapiere und andere Finanzinstrumente sind immer mit dem Risiko eines Kapitalverlustes verbunden. Es bleibt die Pflicht aller Anleger*innen, sich selbst über jede Investition zu informieren und die Informationen zu lesen, auf die in unserer Analyse und in anderen öffentlich zugänglichen Informationen für die Finanzmärkte verwiesen wird, insbesondere in Emissionsprospekten, Finanzberichten und Risikohinweisen. Meinungen und Schätzungen geben unsere Einschätzungen zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Meinungen oder Schätzungen wieder und können ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Bitte beachten Sie, dass wir nicht verpflichtet sind, Aktualisierungen vorzunehmen, und dass unsere Analysen mit der Zeit überholt sein können. Provisionen, Gebühren und andere Kosten können das Endergebnis Ihrer Investition schmälern. In der Vergangenheit erzielte Renditen sind keine Garantie für zukünftige Renditen. Empfänger*innen dieses Berichts müssen ihre eigenen unabhängigen Entscheidungen in Bezug auf die hierin erwähnten Wertpapiere oder Finanzinstrumente treffen. Bestimmte Transaktionen sind mit erheblichen Risiken verbunden und nicht für alle Anleger*innen geeignet. Obwohl dieses Material auf Informationen beruht, die wir für zuverlässig halten, hat Freedom Finance Europe Ltd. die ihr zur Verfügung stehenden Informationen nicht überprüft und übernimmt keine Gewähr für die Richtigkeit, Aktualität oder Vollständigkeit dieses Materials. Alle Kursangaben sind indikativ und beziehen sich auf den Zeitpunkt nach Börsenschluss der besprochenen Wertpapiere, sofern nicht anders angegeben.